Sok földtulajdonos számára az osztatlan közös tulajdon nemcsak jogi kategória, hanem mindennapi problémák forrása is. A magyar földtulajdon szerkezetét a történelem, a rendszerváltás, a földosztások, öröklések és az egykori szövetkezetek felbomlása alakította, aminek egyik legfájóbb öröksége az osztatlan közös tulajdonú területek tömege. Ezek olyan földterületek, amelyeknek több – sokszor akár több tucat – tulajdonosa van, de fizikailag nem osztották fel őket, azaz a használatuk, hasznosításuk közös, és gyakran rendezetlen.
A helyzet évtizedekig megoldatlan maradt, miközben a gazdálkodók, örökösök, bérlők és tulajdonosok egyre gyakrabban szembesültek azzal, hogy egy-egy terület művelése, értékesítése vagy akár öröklése akadályokba ütközik. Az osztatlan közös tulajdon gyakran széttöredezett, kaotikus jogi viszonyokat takar, amelyeket csak nehezen lehet rendezni – még akkor is, ha mindenki együttműködő.
A 2021-től hatályos új szabályozás azonban áttörést hozott ezen a téren, és végre lehetőséget ad arra, hogy a több évtizedes rendezetlenséget felszámoljuk. Cikkünkben bemutatjuk, mit is jelent pontosan az osztatlan közös tulajdon, miért okoz gondot, és hogyan lehet megszüntetni – akár hivatalból, akár a tulajdonosok közös elhatározásából.
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon?
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van, de ezek a tulajdonosok nem konkrét, fizikailag lehatárolt részek birtokosai, hanem mindenki a teljes terület egy-egy eszmei hányadát birtokolja. Azaz például egy 10 hektáros földterület esetében, amely öt tulajdonosé, mindenki 1/5 arányban tulajdonos, de senkinek sincs kijelölt, kizárólagos használatú területe.
Ez a jogi helyzet számos problémát okoz: a földhasználat gyakran zavaros, nehezen átlátható, a tulajdonosok nem mindig tudnak megegyezni a hasznosítás módjáról, vagy éppen egyikük sem gondozza ténylegesen a földet. Mivel a föld egyben szerepel a nyilvántartásban, értékesítése, megosztása vagy akár egy pályázaton való részvétel is bonyolultabbá válik.
Az osztatlan közös tulajdon különösen gyakori mezőgazdasági területeken, ahol a történelmi okok miatt nagyon sok föld öröklés vagy kárpótlás révén került közös tulajdonba. A probléma mértékét jól jelzi, hogy a rendszerváltás után több mint kétmillió hektárnyi termőföld volt osztatlan közös tulajdonban.
Miért nehéz megszüntetni?
A helyzet azért nehéz, mert a közös tulajdon megszüntetése eddig kizárólag a tulajdonostársak egyhangú megegyezésével volt lehetséges. Márpedig, ha egy területnek több tucat vagy akár több száz tulajdonosa van, közülük sokan külföldön élnek, elhunytak, nem elérhetők vagy egyszerűen nem érdekeltek az ügy rendezésében, a folyamat szinte reménytelenné válik.
Ráadásul a megosztás – amikor fizikailag is lehatárolják, hogy ki melyik részt használja – jelentős földmérési, jogi és adminisztratív költséggel jár, amit gyakran senki sem akar vagy tud vállalni. Emiatt az osztatlan közös tulajdon gyakran egyfajta patthelyzetet eredményez, ahol sem eladni, sem művelni, sem pályázni nem lehet a földre érdemben.
Az öröklés tovább súlyosbítja a problémát: egy-egy földrészleten újabb és újabb örökösök jelennek meg, a tulajdonosi szerkezet egyre bonyolultabbá válik, az eszmei hányadok elaprózódnak, a tulajdonosok száma megsokszorozódik. A föld így nemhogy értéket képviselne, inkább teherként jelenik meg.
Az új szabályozás lényege
A 2021-ben hatályba lépett új szabályozás radikális változást hozott az osztatlan közös tulajdon megszüntetésében. Az agrártárca célja az volt, hogy a birtokviszonyokat egyszerűsítse, a termőföldek művelhetőségét biztosítsa, és elősegítse a földpiac működését.
Az új szabályozás lényege, hogy bizonyos feltételek mellett hivatalból, illetve a tulajdonosok kérelmére is megindítható a megosztási eljárás. A folyamat során földmérők bevonásával kijelölik az egyes tulajdonosokhoz rendelt területrészeket, és ezek külön helyrajzi számot kapnak, tehát önálló ingatlanná válnak.
A törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy ha egy vagy több tulajdonos nem érhető el, vagy nem együttműködő, a többi tulajdonos – bizonyos arányú többséggel – akkor is kezdeményezhesse az eljárást. Ez gyakorlatilag áttöri a korábbi egyhangúsági követelményt, ami az egyik legnagyobb akadály volt korábban.
Fontos új elem, hogy az állam – ha a megosztás során marad olyan rész, amely nem rendelhető egyetlen tulajdonoshoz sem – úgynevezett „bekebelezési jogot” érvényesíthet. Ez lehetővé teszi, hogy a szomszédos tulajdonosok hozzájussanak ezekhez a területrészekhez, méltányos térítés mellett.
A megosztás folyamata lépésről lépésre
A gyakorlatban az osztatlan közös tulajdon megszüntetése első lépésként földmérő szakember bevonását igényli, aki előkészíti a lehatárolás műszaki tervét. A tulajdonostársaknak ehhez jóvá kell hagyniuk a megosztási javaslatot – vagy legalábbis elegendő számú tulajdonosnak támogatnia kell, ha a többi passzív marad.
Ezután következik a földhivatali eljárás, amely során az elkészült terv alapján az ingatlan-nyilvántartásban külön bejegyzésre kerülnek az újonnan létrejövő földrészletek. Ezzel gyakorlatilag létrejön a fizikai és jogi különválasztás, azaz az addigi osztatlan közös tulajdon megszűnik.
A folyamat nem mentes a költségektől: a földmérő díja, az eljárási illetékek, térképmódosítások és más adminisztratív kiadások összeadódhatnak, de hosszú távon ezek az összegek megtérülnek azáltal, hogy a föld piacképesebbé, jobban hasznosíthatóvá válik.
Fontos kiemelni, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem kötelező – a tulajdonosok dönthetnek úgy is, hogy fenntartják a korábbi állapotot. Azonban minden évben egyre többen élnek a rendezés lehetőségével, hiszen az agrártámogatások, földalapú juttatások és a korszerű mezőgazdasági üzemek működése elképzelhetetlen tiszta jogi háttér nélkül.
Mi történik, ha nincs megegyezés?
Az új szabályozás egyik nagy előnye, hogy részben feloldja a megegyezés kényszerét. Ha a tulajdonosok egy része nem elérhető, vagy nem akar együttműködni, az eljárás akkor is lefolytatható, feltéve, hogy a tulajdoni hányadok többsége támogatja azt.
A jogszabály azt is lehetővé teszi, hogy a nem együttműködő tulajdonostárs hányadát kisajátítsák, és kártalanítás mellett a többi tulajdonoshoz csatolják. Ez különösen akkor fordulhat elő, ha a passzív tulajdonos akadályozza a használatot, vagy hosszú ideje nem veszi fel a kapcsolatot a társtulajdonosokkal.
Ha az eljárás során vita alakul ki a területek kijelöléséről, akkor mediációra, egyeztetésre, vagy végső esetben bírósági döntésre is sor kerülhet. Ilyenkor a jogi és földmérési szakértelem egyaránt nélkülözhetetlen a megoldáshoz.
Mire figyelj, ha te is érintett vagy?
Ha valaki osztatlan közös tulajdonban lévő földterülettel rendelkezik, érdemes első lépésként tisztázni, kik a többi tulajdonosok, milyen hányadban birtokolják a területet, és van-e esély közös megállapodásra. Ha igen, érdemes közösen földmérőt megbízni a megosztási terv elkészítésével.
Fontos, hogy minden dokumentumot és jogi lépést pontosan dokumentáljunk, és ha szükséges, vonjunk be ügyvédet, földforgalmi szakjogászt is. A földhasználat, bérbeadás, pályázati részvétel szempontjából is jelentős előny, ha a tulajdonviszonyok rendezettek, és minden földrészlet önálló helyrajzi számmal rendelkezik.
A folyamat hosszadalmas lehet, de hosszú távon megéri – egy tiszta tulajdoni háttérű földdel sokkal könnyebb gazdálkodni, tervezni, fejleszteni. Aki most lép, hamarabb jut túl a bürokratikus akadályokon, mint aki éveket vár, hátha „magától” megoldódik a helyzet.
A jövő a rendezett birtokviszonyoké
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nemcsak egyéni érdek, hanem közösségi, nemzetgazdasági szempontból is fontos. A magyar agrárium egyik legnagyobb gátja a rendezetlen földhasználat, a kusza tulajdoni háttér, a széttagolt birtokstruktúra.
Az új szabályozás, bár nem tökéletes, valódi esélyt kínál a múlt örökségének rendezésére. Aki felismeri a lehetőséget, és tudatosan lép, hosszú távon stabilabb gazdasági alapokat teremthet, legyen szó saját gazdálkodásról, bérbeadásról vagy akár eladásról.
A föld érték – de csak akkor, ha használható, eladható, fejleszthető. Ehhez pedig elengedhetetlen a jogi háttér rendezése. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése tehát nemcsak jogi aktus – hanem egyúttal befektetés a jövőbe.
Kiemelt kép: Unsplash